19 Dec 2025

Reviewed by Markus Yohannes

Apa itu Loan to Value: Rumus & Cara Menghitungnya

Pelajari apa itu Loan to Value, rumus LTV, cara menghitung LTV, dan tips menjaga rasio tetap sehat agar peluang pengajuan kredit makin besar.

Memahami finansial memang kadang terasa rumit, apalagi saat mulai masuk ke dunia pinjaman seperti KPR (Kredit Pemilikan Rumah) atau kredit kendaraan. Tapi tenang, kamu nggak sendirian. Salah satu istilah yang paling sering bikin bingung adalah Loan to Value. Padahal, kalau tahu cara bacanya, kamu bisa lebih percaya diri saat mengajukan pinjaman serta mengatur strategi biar pengajuanmu lebih mudah disetujui.

Apa Itu Loan to Value?

Loan to Value (LTV) adalah rasio antara jumlah pinjaman yang kamu ajukan dibandingkan dengan nilai aset yang dijadikan jaminan, misalnya rumah atau mobil. Bank biasanya menggunakan LTV ratio untuk menilai tingkat risiko pemberian kredit.

Semakin kecil rasio LTV, semakin kecil risiko bagi bank, maka semakin besar peluang pengajuan kreditmu disetujui.

Contoh sederhana:
Kalau kamu mengajukan pinjaman Rp300 juta untuk rumah bernilai Rp500 juta, berarti kamu hanya meminjam 60% dari harga rumah tersebut. Itu termasuk LTV yang sehat.

Menurut aturan OJK (Otoritas Jasa Keuangan), batas maksimal LTV KPR bisa mencapai 85%-100%, tergantung jenis rumah dan status debitur. Kebijakan ini membantu calon pembeli rumah pertama punya kesempatan lebih besar untuk mengajukan KPR.

Apa itu Loan to Value — Sumber gambar: Freepik

Kenapa Loan to Value Penting untuk Dipahami?

Rasio LTV punya efek langsung ke:

1. Peluang Pengajuan Disetujui

Bank lebih menyukai debitur dengan LTV rendah karena risikonya lebih kecil. Misalnya, LTV di bawah 80% biasanya dianggap lebih sehat.

2. Jumlah DP yang Perlu Disiapkan

LTV erat hubungannya dengan Dana Pertama (DP).

LTV tinggi = DP lebih kecil
LTV rendah = DP lebih besar

Tinggal kamu sesuaikan dengan kondisi cash flow paling pas.

3. Tinggi-Rendahnya Bunga Kredit

Beberapa bank memberikan bunga lebih kompetitif untuk debitur dengan rasio LTV lebih rendah karena risikonya lebih rendah.

4. Stabilitas Keuangan Jangka Panjang

Dengan memahami Loan to Value, kamu bisa mengukur kemampuan jangka panjang tanpa memberatkan keuangan harian.

Rumus Loan to Value (LTV)

Rumusnya sederhana dan bisa kamu hitung sendiri:

Loan to Value = (Jumlah Pinjaman / Nilai Agunan) × 100%

Jumlah Pinjaman: nilai kredit yang kamu ajukan
Nilai Agunan: harga pasar aset, bisa berdasarkan appraisal bank

Cara Menghitung Loan to Value

Mari kita pakai contoh biar lebih mudah.

Contoh Perhitungan LTV

Harga rumah: Rp700.000.000
Pinjaman yang diajukan: Rp560.000.000

Perhitungan:
LTV = (560.000.000 / 700.000.000) × 100%
LTV = 80%

Artinya, bank menilai kamu meminjam 80% dari nilai rumah tersebut. Ini termasuk Loan to Value cukup umum untuk rumah pertama dan biasanya masih dalam batas aman untuk disetujui.

Bagaimana Cara Menjaga LTV Tetap Sehat?

1. Naikkan DP Sedikit Lebih Besar

Menambah DP Rp20-50 juta saja bisa menurunkan LTV beberapa persen sehingga dapat meningkatkan peluang disetujui.

2. Pilih Aset dengan Harga Wajar

Kadang appraisal bank bias berbeda dengan harga pasaran. Pastikan nilai aset tidak overpriced agar rasio LTV tetap aman.

3. Perbaiki Skor Kreditmu

Ini penting. Meskipun LTV bagus, bank juga menilai riwayat kredit. Kalau catatan pembayaranmu pernah bermasalah, rasio sebaik apapun bisa terasa kurang.

Di sinilah aplikasi Skorlife bisa bantu kamu:

Cek Riwayat Kredit secara gratis
Lihat peluang pengajuan kredit kamu disetujui
Dapatkan rekomendasi pengelolaan keuangan agar kondisi finansialmu makin solid

Memiliki pemahaman LTV yang baik + skor kredit sehat, akan meningkatkan peluangmu untuk mendapatkan kredit jauh lebih besar.

Contoh Penggunaan Loan to Value dalam Berbagai Kredit

1. KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

Penerapan LTV paling sering ditemukan di KPR karena rumah memiliki nilai agunan terbesar. Semakin baik rasio LTV kamu, misalnya di bawah 80%, biasanya semakin ringan syarat dokumen tambahan yang diminta bank, serta peluang kamu mendapatkan bunga lebih ramah juga meningkat. LTV yang sehat menunjukkan kamu punya kapasitas kuat secara finansial untuk menanggung cicilan jangka panjang.

2. Kredit Kendaraan

Untuk kredit mobil atau motor, bank umumnya menetapkan LTV di kisaran 70%-90%. Angka pastinya bisa berubah tergantung usia kendaraan, apakah mobil baru atau bekas, serta profil risiko debitur. Biasanya, semakin tua usia mobil, semakin kecil LTV yang diperbolehkan karena nilai agunannya cepat turun.

3. Pinjaman Multiguna dengan Agunan

Dalam produk pinjaman multiguna, LTV sangat menentukan jumlah pinjaman yang bisa kamu ambil. Agunan berupa rumah atau tanah akan dinilai ulang oleh bank melalui appraisal. Kalau nilainya tinggi dan kondisi fisiknya bagus, kamu bisa mendapatkan limit pinjaman lebih besar dengan rasio LTV tetap aman.

Loan to Value Ideal Itu Berapa?

Tidak ada angka baku yang wajib, tapi rata-rata:

<70% → sangat baik
70–80% → sehat
80–90% → masih wajar
>90% → berisiko tinggi, peluang disetujui lebih kecil kecuali untuk rumah pertama

Kuncinya adalah pilih batas LTV sesuai dengan kemampuanmu, bukan hanya syarat minimal bank.

Kapan Loan to Value Bisa Menghambat Pengajuan Kredit?

Kalau kamu terlalu banyak meminjam dibanding nilai aset.
Misalnya kamu ingin meminjam 95% dari harga rumah. Bank bisa menganggapnya terlalu berisiko.
Jika appraisal bank menilai harga rumah lebih rendah dari perkiraanmu.
Harga pasaran dan hasil appraisal tidak selalu sama. Kalau nilai appraisal turun, otomatis LTV kamu naik, serta peluang disetujui jadi lebih kecil.
Ketika rasio LTV dikombinasikan dengan skor kredit kurang baik.
LTV tinggi + riwayat pembayaran kredit kurang rapi biasanya membuat bank lebih berhati-hati dan bisa menolak pengajuan.
Saat bank sedang mengetatkan kebijakan kredit.
Dalam kondisi ekonomi tertentu, bank bisa memperkecil batas maksimum LTV untuk mengurangi risiko kredit bermasalah.

Untuk meminimalkan risiko ini, cek dulu riwayat kreditmu dan peluang pengajuan disetujui lewat aplikasi Skorlife. Kamu bisa lihat skor kredit, rekomendasi perbaikan, hingga estimasi peluang persetujuan sebelum mengajukan KPR ataupun pinjaman lain, jadi lebih siap dan percaya diri.

Kesimpulan

Memahami Loan to Value bukan hanya soal angka, tapi soal menilai kenyamanan finansial kamu dalam jangka panjang. Dengan tahu bagaimana LTV bekerja, kamu bisa menentukan DP yang pas, memilih aset secara tepat, serta memproyeksikan cicilan dengan lebih percaya diri.

Jangan lupa, sebelum mengajukan kredit apa pun, terutama KPR, pastikan riwayat dan skor kreditmu dalam kondisi baik. Kamu bisa cek riwayat kredit, melihat peluang persetujuan, serta mendapatkan rekomendasi keuangan langsung dari aplikasi Skorlife. Merencanakan persiapan tepat akan membuat langkahmu mendapatkan rumah atau aset impian jadi jauh lebih mulus.

FAQ Seputar Loan to Value

Apakah Loan to Value sama dengan rasio utang?

Tidak. Loan to Value fokus pada perbandingan antara jumlah pinjaman dan nilai aset yang dijaminkan. Sementara rasio utang biasanya menghitung total kewajiban kamu dibandingkan pendapatan atau aset lain. Jadi keduanya dipakai untuk menilai risiko, tapi konteks dan fungsinya berbeda.

Apakah LTV tinggi selalu buruk?

Tidak selalu. LTV tinggi membuat kamu bisa mulai dengan DP kecil, cocok kalau kamu ingin segera punya rumah. Tapi bank akan lebih berhati-hati karena beban pinjamanmu lebih besar. Selama cash flow kamu sehat dan skor kredit bagus, LTV tinggi masih bisa diterima.

Apakah LTV bisa berubah?

Bisa. LTV sangat dipengaruhi nilai aset. Ketika harga rumah naik, rasio LTV otomatis membaik. Sebaliknya, kalau harga properti turun, LTV bisa meningkat. Perubahan ini biasa terjadi dan merupakan bagian dari dinamika pasar.

Bagaimana cara menurunkan LTV?

Cara paling mudah adalah menaikkan DP. Selain itu, memilih aset dengan appraisal yang kuat dan mempertimbangkan harga pasar secara realistis juga bisa bantu menekan rasio LTV. Kalau kamu sudah punya beberapa simulasi cicilan, coba hitung ulang kombinasi tenor dan DP untuk mendapatkan angka LTV lebih ideal.

Kenapa LTV penting untuk KPR?

Karena LTV membantu bank memastikan kamu tidak meminjam terlalu besar dibanding nilai rumah. LTV yang ideal, ditambah riwayat kredit yang baik, bisa membantumu mendapatkan bunga lebih kompetitif serta peluang persetujuan lebih tinggi.