Berencana Beli Rumah? Kenali Perbedaan KPR Subsidi dan Nonsubsidi

Punya pekerjaan tetap dan tabungan mulai terkumpul? Saatnya memikirkan langkah besar: beli rumah. Meski harga rumah terus naik tiap tahun, jangan khawatir, punya hunian sendiri tetap bisa jadi kenyataan dengan bantuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank. Sebelum mengajukan KPR, kamu perlu tahu kalau ada dua jenis KPR yang umum ditawarkan: KPR rumah subsidi dan KPR rumah nonsubsidi (komersial). Keduanya punya syarat, bunga, dan aturan berbeda. Yuk, kita bahas beda KPR Subsidi dan nonsubsidi lebih lanjut biar kamu lebih mudah menentukan pilihan.

Apa Itu Rumah Subsidi?

Rumah subsidi adalah hunian dengan harga terjangkau yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah hingga menengah. Kenapa lebih murah? Karena ada bantuan dari pemerintah berupa:

Cicilan lebih ringan dengan bunga tetap 5% sepanjang tenor (maksimal 20 tahun).
Uang muka (DP) rendah, mulai dari 1%.
Bebas PPN (Pajak Pertambahan Nilai).

Biasanya rumah subsidi berada di kawasan pinggiran kota dengan ukuran sederhana, tipe 36 atau 45. Renovasi pun terbatas, baru bisa dilakukan setelah kredit berjalan 5 tahun, dan hanya renovasi ringan tanpa mengubah fasad.

Beda KPR Subsidi dan Nonsubsidi — Sumber gambar: Freepik

Apa Itu Rumah Non subsidi?

Sebaliknya, rumah non subsidi (atau rumah komersial) tidak mendapat campur tangan pemerintah. Semua biaya, mulai dari bunga, DP, hingga cicilan, mengikuti kebijakan bank.

Kelebihannya:

Pilihan lokasi dan tipe rumah lebih beragam.
Ukuran rumah lebih fleksibel.
Renovasi bebas dilakukan setelah akad KPR.

Namun, karena tidak ada subsidi, harga rumah nonsubsidi tentu lebih mahal, baik dari sisi DP maupun cicilan.

Perbandingan KPR Subsidi vs Non Subsidi

Secara umum, KPR rumah subsidi memang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan bantuan pemerintah, sementara KPR non subsidi lebih fleksibel tapi sepenuhnya mengikuti mekanisme pasar. Bedanya bisa dilihat dari harga, bunga, lokasi, hingga syarat pengajuan.

Tabel Perbedaan KPR Subsidi dan Nonsubsidi

Aspek	KPR Rumah Subsidi	KPR Rumah Nonsubsidi
Harga Rumah	Lebih terjangkau, ditentukan pemerintah (± Rp150–Rp200 jutaan, tergantung wilayah)	Menyesuaikan harga pasar, bisa mulai Rp300 jutaan hingga miliaran
Bunga KPR	Tetap 5% flat sampai lunas (subsidi bunga dari pemerintah)	Bisa fixed (1–5 tahun pertama) lalu floating mengikuti pasar
DP (Uang Muka)	Ringan, mulai dari 1%	Lebih besar, biasanya 10–20% dari harga rumah
Lokasi & Tipe Rumah	Umumnya di pinggiran kota, tipe 36 atau 45	Variatif, bisa di pusat kota, perumahan elit, apartemen, dengan tipe lebih beragam
Renovasi	Terbatas, hanya boleh renovasi ringan setelah 5 tahun, fasad tidak boleh diubah	Bebas renovasi sejak akad KPR selesai
Syarat Penghasilan	Maks. Rp4 juta (rumah tapak), Rp7 juta (rumah susun)	Tidak ada batas penghasilan, selama mampu membayar cicilan
Syarat Kepemilikan	Belum pernah punya rumah, belum pernah dapat subsidi rumah	Tidak ada larangan, bisa untuk pembelian rumah ke-2, ke-3, dst.
Tenor Kredit	Hingga 20 tahun	Hingga 25-30 tahun, tergantung bank
Kebijakan Pajak	Bebas PPN	Kena PPN sesuai ketentuan

Syarat KPR Rumah Subsidi vs Nonsubsidi

Karena ditujukan untuk kelompok berbeda, syarat pengajuan KPR rumah subsidi dan KPR rumah nonsubsidi juga tidak sama. Berikut ringkasannya:

Syarat KPR Rumah Subsidi

WNI dan berdomisili di Indonesia – hanya berlaku untuk warga negara Indonesia.
Minimal 21 tahun atau sudah menikah – dianggap sudah cukup dewasa dan siap menanggung kewajiban kredit.
Belum pernah punya rumah pribadi – karena program ini memang ditujukan bagi masyarakat yang benar-benar belum punya hunian.
Belum pernah mendapat subsidi rumah dari pemerintah – supaya bantuan merata, tidak bisa dapat subsidi lebih dari sekali.
Penghasilan maksimal Rp4 juta (rumah tapak) atau Rp7 juta (rumah susun) – ada batas penghasilan agar tepat sasaran untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
Punya NPWP dan SPT Tahunan – bukti kepatuhan pajak jadi syarat administrasi penting.
Usia maksimal saat kredit lunas: 60 tahun (karyawan) atau 65 tahun (profesional).

Syarat KPR Rumah Nonsubsidi

WNI dan tinggal di Indonesia – sama seperti subsidi, hanya untuk warga negara Indonesia.
Minimal 18 tahun atau sudah menikah – lebih longgar dibanding subsidi, karena lebih fleksibel.
Punya pekerjaan tetap:
- Karyawan: masa kerja minimal 1 tahun.
- Pengusaha/profesional: minimal 2 tahun menjalani usahanya.
Usia maksimal saat kredit lunas: 55 tahun (karyawan) atau 65 tahun (pengusaha/profesional).

Cicilan dan Bunga KPR Subsidi vs Nonsubsidi

KPR Subsidi
Bunga ditetapkan tetap 5% flat hingga cicilan lunas. Artinya, besaran cicilan bulananmu akan sama dari awal hingga akhir tenor, meski kondisi ekonomi atau suku bunga pasar naik. Skema ini bikin cicilan lebih mudah diprediksi dan aman untuk perencanaan jangka panjang.
KPR Nonsubsidi
Kamu bisa memilih bunga tetap (fixed rate) atau bunga mengambang (floating rate). Fixed rate biasanya berlaku di awal tenor (1–5 tahun), cocok untuk kamu yang ingin cicilan stabil di masa-masa awal. Setelah periode itu, bunga akan berubah mengikuti pasar (floating).

Misalnya, ketika BI Rate naik, bunga floating juga akan naik, otomatis cicilan bulanan ikut membengkak. Sebaliknya, kalau suku bunga turun, cicilanmu bisa jadi lebih ringan. Skema ini lebih fleksibel, tapi juga punya risiko fluktuasi yang perlu diperhitungkan.

Tips Agar KPR Cepat Disetujui Bank

Mengajukan KPR bukan sekadar isi formulir dan serahkan dokumen. Bank pasti akan menilai riwayat kredit, kemampuan finansial, hingga stabilitas pekerjaanmu. Nah, biar peluang persetujuan lebih besar, perhatikan hal-hal berikut:

1. Jaga skor kredit tetap sehat

Pastikan tidak ada tunggakan kartu kredit, pinjaman online, atau cicilan lainnya. Semua riwayat ini akan muncul di SLIK OJK. Kalau catatanmu bersih, bank akan lebih percaya kalau kamu sanggup membayar cicilan KPR dengan lancar.

👉 Kamu bisa cek riwayat kredit dan skor kredit pribadimu lewat Skorlife, supaya tahu posisimu sebelum ajukan KPR.

2. Pastikan penghasilan stabil

Bank suka dengan nasabah yang punya pendapatan tetap dan konsisten. Idealnya, total cicilan KPR tidak melebihi 30–35% dari gaji bulanan. Kalau rasio utang terlalu tinggi, peluang pengajuan bisa lebih kecil.

3. Lengkapi dokumen penting

Jangan sampai ada yang terlewat, mulai dari KTP, KK, NPWP, slip gaji, rekening tabungan, sampai dokumen pendukung lain. Khusus untuk KPR subsidi, kamu juga wajib melampirkan surat keterangan belum memiliki rumah dari kelurahan. Dokumen lengkap = proses pengajuan lebih cepat.

Jadi, Mana yang Lebih Cocok Buat Kamu?

Baik KPR subsidi maupun non subsidi punya kelebihan dan kekurangan masing-masing. Kalau penghasilanmu masih terbatas, rumah subsidi bisa jadi pintu masuk pertama untuk punya hunian. Tapi kalau kamu ingin lokasi strategis, ukuran lebih luas, dan fleksibilitas renovasi, rumah nonsubsidi jelas lebih pas.

Sebelum memutuskan, penting banget untuk tahu kemampuan finansialmu. Jangan sampai cicilan rumah jadi beban berat setiap bulannya.

👉 Dengan Skorlife, kamu bisa:

Cek Riwayat Kredit biar tahu apakah skor kreditmu layak untuk ajukan KPR.
Lihat Peluang Pengajuan Kredit supaya lebih percaya diri saat apply.
SkorPintar untuk kelola semua kartu kreditmu dalam satu portal, jadi kondisi finansialmu lebih sehat.
Manajemen Keuangan dengan rekomendasi pembayaran dan budget agar cicilan KPR berjalan lancar tanpa mengganggu kebutuhan lain.

Dengan perencanaan yang matang, kamu bisa lebih mudah menentukan pilihan KPR yang sesuai dan semakin dekat dengan rumah impianmu.