18 Sep 202518 Sep 2025

Reviewed by Markus Yohannes

BPHTB: Pengertian, Tarif, Cara Hitung, dan Syarat Mengurusnya

Ketahui apa itu BPHTB, tarif, cara hitung, serta syarat dokumen yang wajib disiapkan saat jual beli, hibah, atau warisan properti.

Kalau kamu sedang berencana beli rumah, tanah, atau properti lainnya, jangan lupa ada biaya tambahan selain harga jual beli. Salah satunya adalah BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Pajak ini sering bikin calon pembeli kaget, karena jumlahnya bisa mencapai belasan hingga puluhan juta. Padahal, kalau dipahami sejak awal, BPHTB bisa dipersiapkan dengan baik tanpa mengganggu cash flow.

Yuk, kita bahas lebih detail mulai dari pengertian BPHTB, dasar hukumnya, cara hitung, sampai tips keuangan biar nggak kewalahan bayar pajak properti ini.

Apa Itu BPHTB?

BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pajak yang dikenakan ketika ada peralihan hak kepemilikan tanah atau bangunan. Pajak ini wajib dibayar setiap kali ada transaksi properti, baik itu rumah, tanah kavling, ruko, atau bahkan gedung perkantoran.

Singkatnya, setiap kali kepemilikan tanah atau bangunan berpindah tangan, maka pihak penerima hak (biasanya pembeli atau penerima hibah/waris) wajib melunasi BPHTB.

Kenapa penting? Karena tanpa pelunasan BPHTB, proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) bisa tertunda. Jadi, biaya ini bukan sekadar formalitas, tapi syarat utama sahnya peralihan hak properti secara hukum.

Dasar Hukum BPHTB

Ketentuan mengenai BPHTB diatur dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Ada dua poin penting yang perlu dipahami:

BPHTB merupakan pajak daerah.
Sebelum 2010, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat. Namun, sejak lahirnya UU PDRD, kewenangan pemungutan dialihkan ke pemerintah kabupaten/kota.
Setiap daerah punya kebijakan berbeda.
Karena jadi pajak daerah, pemerintah kabupaten/kota berhak menetapkan besaran NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Inilah yang membuat jumlah BPHTB bisa berbeda antara Jakarta, Bandung, Surabaya, atau kota lainnya.

Artinya, saat kamu membeli rumah atau tanah, jangan hanya lihat harga transaksi saja. Kamu juga harus cek aturan BPHTB di daerah setempat agar tahu berapa pajak yang perlu disiapkan.

Objek Pajak BPHTB

BPHTB tidak hanya berlaku pada jual beli, tapi juga mencakup berbagai transaksi, misalnya:

Jual beli rumah/tanah
Tukar-menukar aset properti
Hibah dan hibah wasiat
Warisan
Pemisahan hak kepemilikan
Pemasukan modal dalam perseroan/badan hukum
Penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha
Penunjukan pemenang lelang
Pelaksanaan putusan hakim
Pemberian hadiah berupa tanah/bangunan

Dengan kata lain, setiap peralihan hak atas tanah/bangunan pasti ada konsekuensi BPHTB.

Siapa yang Wajib Membayar BPHTB?

Secara umum, pembeli atau penerima hak yang bertanggung jawab melunasi BPHTB. Artinya, kalau kamu membeli rumah atau menerima tanah warisan, kewajiban pembayaran ada di pihakmu sebagai penerima hak.

Namun, dalam praktiknya, ada juga kesepakatan berbeda. Misalnya, sebagian biaya ditanggung penjual, atau bahkan dibagi dua. Hal ini sah-sah saja selama ada kesepakatan jelas antara kedua belah pihak.

💡 Tips penting: Pastikan klausul pembagian biaya BPHTB dicantumkan secara tertulis dalam perjanjian jual beli atau akta notaris. Ini penting untuk menghindari perselisihan di kemudian hari.

Kapan BPHTB Dibayarkan?

BPHTB harus dilunasi sebelum atau pada saat penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Kalau belum dilunasi, maka notaris/PPAT tidak akan memproses akta, dan balik nama sertifikat di BPN bisa tertunda. Karena itu, sebaiknya dana untuk BPHTB sudah disiapkan jauh hari, bersamaan dengan dana untuk biaya notaris, PPh, maupun biaya balik nama.

Dengan begitu, transaksi properti bisa berjalan mulus tanpa hambatan administratif.

Tarif BPHTB dan Rumus Perhitungannya

Tarif BPHTB sudah diatur dalam Pasal 88 UU PDRD, yaitu:

5% × (NPOP – NPOPTKP)

Keterangan:

NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak (biasanya harga transaksi atau nilai pasar)
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, ditetapkan masing-masing daerah

📌 NPOPTKP minimal nasional = Rp60 juta per wajib pajak.
Tapi, tiap daerah bisa menetapkan lebih tinggi. Misalnya:

Jakarta (2024) → NPOPTKP hibah/waris bisa Rp2 miliar
Surabaya → Rp300 juta
Bandung → Rp200 juta

Contoh Perhitungan BPHTB

Kasus Jual Beli Rumah

Harga rumah: Rp500 juta
NPOPTKP: Rp60 juta
BPHTB = 5% × (Rp500.000.000 – Rp60.000.000)
BPHTB = 5% × Rp440.000.000 = Rp22 juta

Kasus Hibah Warisan di Jakarta (NPOPTKP Rp2 miliar)

Nilai tanah: Rp2,5 miliar
BPHTB = 5% × (Rp2.500.000.000 – Rp2.000.000.000)
BPHTB = 5% × Rp500.000.000 = Rp25 juta

Syarat Mengurus BPHTB

Supaya proses administrasi pajak berjalan lancar, kamu perlu menyiapkan dokumen dengan lengkap sesuai jenis transaksinya. Semakin rapi berkas yang disiapkan, semakin cepat pula proses verifikasi di kantor pajak daerah.

1. Untuk Jual Beli Rumah/Tanah

Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB → bukti resmi pembayaran pajak.
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan → menunjukkan status kewajiban pajak bumi dan bangunan terbaru.
Bukti bayar PBB 5 tahun terakhir → memastikan tidak ada tunggakan.
Fotokopi KTP pembeli & penjual → identitas pihak-pihak yang bertransaksi.
Sertifikat tanah / akta jual beli / girik → bukti kepemilikan sah objek pajak.

2. Untuk Hibah atau Warisan

Selain dokumen di atas, tambahkan:

Akta Hibah atau Surat Keterangan Waris → bukti legal peralihan hak karena hibah/warisan.
Fotokopi Kartu Keluarga (KK) → memastikan hubungan keluarga dalam kasus hibah/waris.

⚠️ Catatan penting:

Beberapa pemerintah daerah mensyaratkan tambahan dokumen, seperti NPWP, surat keterangan nilai transaksi dari lurah/camat, atau surat pernyataan ahli waris. Karena aturan bisa berbeda di tiap wilayah, sebaiknya cek langsung ke kantor pajak daerah atau website resmi pemda sebelum mengurus BPHTB.

Tips Menghadapi Biaya BPHTB dan Pajak Properti Lainnya

Banyak orang terjebak karena hanya menyiapkan uang untuk harga properti, padahal ada sederet biaya tambahan: BPHTB, PPh, notaris, hingga balik nama.

Supaya keuangan aman:

Buat anggaran khusus minimal 10% dari harga properti untuk biaya tambahan
Kalau beli dengan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), pastikan skor kredit bagus agar peluang disetujui tinggi
Catat jadwal jatuh tempo pembayaran pajak supaya tidak ada denda

👉 Gunakan Skorlife untuk bantu kontrol keuangan properti:

Cek Riwayat Kredit → tahu kondisi skor kredit sebelum apply KPR
Peluang Pengajuan Kredit → prediksi kemungkinan disetujui pinjaman
SkorPintar → pantau semua kartu kredit & tagihan dalam 1 dashboard
Manajemen Keuangan → dapat rekomendasi cara bayar tunggakan & atur budget

Dengan begitu, biaya besar seperti BPHTB tidak akan bikin kamu “kebobolan” keuangan.

Kesimpulan

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang wajib dibayar ketika ada peralihan hak kepemilikan properti, baik lewat jual beli, hibah, maupun warisan. Tarifnya 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP, dengan besaran NPOPTKP berbeda di tiap daerah.

Dengan memahami cara hitung dan syarat dokumennya, kamu bisa lebih siap saat beli rumah atau investasi tanah. Jangan lupa juga perhatikan kondisi finansialmu.

👉 Biar lebih aman, cek skor kredit dan peluang pengajuan KPR di aplikasi Skorlife. Dengan begitu, kamu bisa beli properti impian tanpa khawatir biaya tambahan seperti BPHTB bikin kantong jebol.