26 Sep 202520 Oct 2025

Reviewed by Markus Yohannes

Biaya Tambahan KPR yang Wajib Kamu Tahu Sebelum Ajukan Rumah Impian

Kenali biaya tambahan KPR seperti appraisal, administrasi, dan balik nama sertifikat. Simak strategi menyiapkan dana agar cicilan tetap aman.

Mau punya rumah sendiri lewat Kredit Pemilikan Rumah (KPR)? Tenang, kamu nggak sendirian. Menurut data Bank Indonesia, mayoritas masyarakat Indonesia membeli rumah dengan KPR karena harga rumah yang terus naik tiap tahun. Tapi, banyak orang hanya menghitung cicilan bulanan tanpa sadar ada sederet biaya tambahan KPR yang jumlahnya bisa mencapai puluhan juta.

Kalau biaya-biaya ini tidak dipersiapkan sejak awal, rencana beli rumah bisa terganggu. Jadi, sebelum mengajukan KPR rumah, wajib banget tahu apa saja pengeluaran tambahan yang harus disiapkan. Yuk, kita bahas tuntas satu per satu supaya kamu nggak kaget saat akad!

Biaya Tambahan KPR

1. Booking Fee (Uang Tanda Jadi)

Booking fee adalah biaya awal yang dibayar ke developer untuk mengunci unit rumah pilihanmu. Fungsinya sebagai tanda keseriusan supaya rumah tidak ditawarkan ke pembeli lain.

💡 Kisaran biaya: Rp500 ribu – Rp5 juta (tergantung developer).
⚠️ Catatan penting: booking fee biasanya tidak bisa dikembalikan kalau kamu batal membeli.

Tips:

Minta kwitansi resmi setiap kali bayar sebagai bukti sah.
Pastikan rumah incaran sesuai kebutuhan, lokasi strategis, dan budget sebelum setor booking fee.
Jangan terburu-buru, cek juga kredibilitas developer supaya tidak terjebak kasus penipuan properti.

2. Down Payment (DP) atau Uang Muka

DP adalah pembayaran awal yang wajib disetor sebelum cicilan berjalan. Bank umumnya menetapkan minimal 10–20% dari harga rumah.

Contoh: harga rumah Rp800 juta → DP minimal Rp80 juta (10%).
Kalau kamu bisa bayar DP lebih besar, cicilan per bulan otomatis lebih kecil dan beban bunga berkurang.

Tips:

Siapkan DP dari jauh-jauh hari lewat tabungan khusus rumah.
Cek promo bank atau developer, karena kadang ada program DP ringan, cicilan DP bertahap, atau bahkan subsidi DP dari pemerintah untuk rumah subsidi.
Ingat, DP adalah salah satu faktor yang dipertimbangkan bank dalam menilai keseriusan dan kemampuan finansial calon debitur.

3. Biaya Notaris dan Akta Jual Beli (AJB)

Proses jual beli rumah butuh notaris/PPAT untuk mengurus legalitas dokumen. Mulai dari cek sertifikat, balik nama, hingga pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT).

💡 Kisaran biaya notaris: Rp5 juta – Rp15 juta, tergantung nilai transaksi dan kompleksitas dokumen.

Rincian yang biasanya ditangani notaris:

Pengecekan keaslian sertifikat tanah/rumah.
Validasi pajak (PPh & BPHTB).
Pembuatan AJB.
Biaya balik nama sertifikat.
APHT (dokumen jaminan utang).

Tips:

Pilih notaris/PPAT yang ditunjuk bank atau developer agar proses lebih aman dan cepat.
Jangan ragu meminta rincian biaya tertulis agar transparan dan menghindari biaya tersembunyi.

Biaya Tambahan KPR — Sumber gambar: Freepik

4. Biaya Provisi Kredit

Biaya provisi adalah “uang administrasi awal” yang dibebankan bank saat memberikan pinjaman. Biasanya sekitar 1% dari jumlah kredit.

Contoh: pinjaman Rp600 juta → biaya provisi Rp6 juta.

💡 Catatan: Beberapa bank kadang menghapus biaya provisi lewat promo KPR tertentu. Jadi, selalu bandingkan penawaran antarbank sebelum memilih.

5. Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB adalah pajak yang wajib dibayar saat ada peralihan hak atas tanah atau bangunan.

Rumus: BPHTB = 5% x (Harga Rumah – NPOPTKP)

Contoh: harga rumah Rp900 juta, NPOPTKP daerahmu Rp300 juta → 5% x (900 juta – 300 juta) = Rp30 juta.

💡 Update 2025: NPOPTKP berbeda tiap daerah. Di DKI Jakarta misalnya, NPOPTKP ditetapkan Rp2 miliar, sehingga rumah dengan harga di bawah itu bebas BPHTB.

Tips: Selalu cek aturan terbaru di daerah tempat rumahmu berada karena besarannya bisa berbeda-beda.

6. Biaya Asuransi KPR

Bank umumnya mewajibkan dua jenis asuransi:

Asuransi jiwa kredit → melindungi cicilan kalau debitur meninggal dunia.
Asuransi kebakaran/properti → melindungi rumah dari kebakaran, bencana alam, atau kerusakan besar.

💡 Biaya asuransi tergantung umur peminjam, tenor, dan nilai rumah. Misalnya, semakin tua usia peminjam, semakin tinggi premi asuransinya.

Tips:

Jangan anggap remeh, karena asuransi ini bisa jadi penyelamat keluarga kalau hal tak terduga terjadi.
Bandingkan polis asuransi yang ditawarkan bank dengan pilihan dari perusahaan asuransi lain (kalau bank mengizinkan) untuk dapat premi terbaik.

7. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

PPN untuk rumah baru dikenakan 11% dari harga jual.

Kabar baik: Pemerintah masih memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk rumah seharga maksimal Rp5 miliar hingga Juni 2025.

Artinya, sebagian besar pembeli rumah baru bisa menikmati keringanan ini.

Tips:

Pastikan rumah yang kamu incar termasuk kategori yang dapat insentif.
Cek selalu update terbaru kebijakan perpajakan, karena insentif ini bisa diperpanjang atau dihentikan sewaktu-waktu sesuai kebijakan pemerintah.

Biaya Tambahan Lain yang Kadang Terlewat

Selain tujuh biaya utama di atas, ada juga beberapa biaya KPR tambahan yang sering muncul tanpa disadari calon pembeli rumah:

Biaya appraisal → jasa penilai independen yang ditunjuk bank untuk memastikan harga rumah sesuai pasar. Besarnya biasanya Rp1,5 juta – Rp3 juta. Tanpa appraisal, bank tidak bisa menentukan plafon pinjaman yang pas.
Biaya administrasi bank → biaya kecil untuk pengolahan dokumen kredit, umumnya Rp250 ribu – Rp1 juta. Meski nominalnya lebih rendah, tetap wajib disiapkan.
Biaya balik nama sertifikat → berlaku jika rumah dibeli dari developer atau penjual lama yang sertifikatnya belum dipecah. Besarnya tergantung daerah dan nilai transaksi, bisa mencapai jutaan rupiah.

💡 Catatan: meskipun terlihat kecil, biaya tambahan ini bisa menumpuk jika tidak dipersiapkan sejak awal.

Strategi Menyiapkan Biaya Tambahan KPR

Agar kondisi finansial tetap aman dan cicilan tidak bikin stres, kamu bisa lakukan beberapa strategi berikut:

Buat daftar detail semua biaya tambahan KPR → mulai dari booking fee, DP, notaris, sampai biaya kecil seperti administrasi. Dengan begitu, kamu tahu gambaran total dana yang dibutuhkan.
Sisihkan dana darurat khusus untuk biaya ekstra → jangan hanya fokus ke DP. Buat rekening terpisah agar tidak tercampur dengan dana kebutuhan harian.
Batasi cicilan maksimal 30–35% dari penghasilan bulanan → ini adalah rasio aman yang juga jadi patokan bank saat menilai kelayakan kredit.
Gunakan aplikasi keuangan atau layanan manajemen finansial → misalnya dengan Skorlife, kamu bisa memantau cicilan, melihat analisa pola penggunaan kartu kredit, hingga mendapat rekomendasi untuk melunasi tunggakan lebih cepat.

Dengan strategi ini, kamu bisa lebih siap menghadapi biaya tambahan KPR tanpa mengorbankan stabilitas keuangan bulanan.

Kelola Cicilan & Biaya KPR dengan Skorlife

Mengajukan KPR bukan sekadar punya rumah, tapi juga soal mengatur keuangan jangka panjang. Nah, biar nggak kewalahan, kamu bisa manfaatkan layanan dari Skorlife:

SkorPintar → Satukan semua kartu kreditmu, cek jatuh tempo, dan dapatkan analisa pola penggunaan. Cocok buat yang mau menjaga kesehatan finansial sebelum cicilan KPR jalan.
Cek Riwayat Kredit → Bank pasti cek SLIK OJK sebelum menyetujui KPR. Dengan fitur ini, kamu bisa tahu kondisi kreditmu lebih dulu.
Peluang Pengajuan Kredit → Lihat seberapa besar peluang pengajuan KPR-mu disetujui bank. Jadi lebih pede saat apply.
Manajemen Keuangan → Dapatkan rekomendasi pembayaran tunggakan dan atur budget bulanan biar cicilan KPR tetap aman.

Dengan Skorlife, perjalananmu punya rumah impian bisa lebih lancar tanpa drama keuangan.

Kesimpulan

Membeli rumah dengan KPR memang solusi paling realistis untuk banyak orang. Tapi jangan lupa, di balik cicilan bulanan ada sederet biaya tambahan KPR mulai dari booking fee, DP, notaris, provisi, BPHTB, asuransi, hingga PPN. Totalnya bisa belasan sampai puluhan juta, jadi harus dipersiapkan matang.

Semakin detail perhitunganmu, semakin kecil risiko keuanganmu berantakan. Jangan lupa, manfaatkan Skorlife untuk memantau kondisi kredit dan mengatur keuangan, supaya kamu lebih percaya diri mewujudkan rumah impian.